新築マンションは購入しないのが無難
こんばんわ。新築マンションを購入して大損した経験のあるmakoです。私もかつてそうでしたが、マンション購入を検討している人は家賃を払うのがもったいないと感じているのではないでしょうか。結論からいうとそれは大きな間違いです。ただの不動産業界のポジショントークです。新築マンションというのはとにかく金食い虫です。具体的には
購入時に
初期費用 不動産取得税、消費税などの税金、不動産手数料など
マンション価格 ここには新築マンションの場合、販売広告費などが上乗せされています
購入後は
管理費、修繕積立金、駐車場代、固定資産税、ローン保証、地震火災保険代などの固定費
退去後に賃貸に出すときは
壁の張り替えなどの修繕費用、空き家管理費、ハウスクリーニング代
貸出中は
不動産会社に払う手数料(家賃の5%)、部屋の備品の修繕費用、管理費、修繕積立金など
売却時には
ハウスクリーニング代、部屋の壁張り替えなどの修繕費用、不動産売却手数料(売却価格の3%)
などか掛かります。
以上のように、マンションに限らず不動産は売買時や貸し出すときにとにかく色々とお金がかかるようになっています。要は不動産業界は不労所得が得られるように保護された業界と言えるでしょう。こういう業界のネガティブな情報はマンションのモデルルームの営業マンは教えません。購入、売却、賃貸に出すなどの経験をして始めて分かることです。
先ほど述べたように新築後マンションは売り出すときの広告費などが大きく上澄みされていて不当に高い買い物をさせられていることを認識すべきです。値下がり幅が大きい理由のひとつです。また、庶民が購入できるマンションは駅から遠かったり周辺環境が悪かったり占有面積が狭かったりして資産価値がないものがほとんどで売却するときに大幅に値下がりして大損するはめになります。私も地方都市の安い新築マンションを2700万円で購入して12年後に売却しましたが1200万円も値下がりしてました。
マンションを賃貸に出して賃貸収入を得て定期的な不労所得を得て資産運用を検討している人もいるかもしれません。リュウドウセイの高いマンションを保有しているなら検討の価値はあると思います。ただ、庶民が購入できるようなマンションでは利益を長期的に出すのはまず無理と思います。私も3年間ほど賃貸型に出しましたが利益はありませんでした。都会人の駅近の人気物件ならば高い家賃で空室期間も殆どない状況で運用できるかもしれません。しかし、普通のマンションでは、空室期間が長いことも考慮しなければなりません。私も借りてもらうまでに、半年かかりました。空室期間でも空室管理費、取得税積立金、管理費、駐車場代、固定資産税などの固定費がかかります。また、賃貸に出すときはクリーニング、壁の張り替えが必須です。私は80m2くらいの3LDKマンションでしたがクリーニング、壁の張り替えで30万円ほどかかりました。物件が古くなると設備も老朽化するのでリフォームが必要になりその時は百万円以上の出費になります。このような作業を入居者が変わるたびにやらなければなりません。また、エアコンや給湯器の故障なども家主負担で迅速に行わなければならないの手す。このようにマンションは維持管理に大きな労力と費用がかかることを心にとめておくべきです。
また、賃貸は入居者のリスクがあります。家賃滞納する人、クレーマーが入居したら大変です。現行の法律では家賃滞納しても直ぐに追い出すことは出来ません。
私はたまたま普通の人が入居してくれたので変なトラブルはありませんでしたがそれでも不動産会社との定期的なやり取りなどは想像以上にストレスでした。
マンション購入検討の方は転勤になったら転貸に出せばいいと軽く考えることは慎むべきです。そういう甘い考えでは必ず痛い目に合います。普通の人は転勤になったら売却したほうが絶対にいいです。
私の考えでは、新築マンション買っていい人は、結婚して子供がいて、絶対に転勤がなく、そのマンションで一生を終える覚悟がある人だけです。この条件に合わない人は購入しない方が無難です。将来の見通しを甘く見積もっている人は私のように大損する可能性大です。
どうしてもマンションがほしいなら、絶対に中古で駅から徒歩10分圏内で、占有面積が100m2くらいの物件にすること。中古なら新築ほど値崩れしないので大損するリスクは減ります。また、駅から遠くて占有面積が狭いマンションはまず売れません。人気がないのでよほど価格を安くしないと売却できないので将来なくことになります。
長くなりましたが、私のようにマンションで大損しないように役にたてば幸いです。普通の人は賃貸にしたほうがいいと心の底からアドバイスしておきます。マンション購入で特するのは高額物件を購入できる富裕層だけですよ。
大阪と東京はどちらが暮らしやすいか
こんばんは、転職、転勤を沢山繰り返してきたmakoです。現在は関西に住んでいますが4年前までは東京に5年くらい住んでいました。現在は兵庫県に1年半ほど住んでいますが、その前は大阪に2年半住んでいました。東京と大阪どちらが暮らしやすいかといえばどっちもどっちというのが私の感想です。東京は家賃が高く満員電車で消耗する欠点がありますが住民サービスの良さが光ります。私は図書館によく行くのですが東京はどこの地区にも自習スペースを完備した図書館があり、休日の時間潰しに不自由しません。私は原宿にある渋谷区中央図書館がお気に入りの自習スペースで週末は時間を潰していました。また、電車の交通網が完備してしかも運賃が安いんです。東京な杉並区の高円寺、世田谷区の桜新町に住んでいました。渋谷や新宿に出るのに200円かかりません。都内のJRや私鉄は運賃がホントに安いです。また、色々な文化的なイベントも東京のほうが遥かに多いです。大阪は図書館が全然ダメですね。大阪市内で自習スペースが整った所は中之島にある大阪府立中央図書館と西長堀にある大阪市立中央図書館しかありません。東京だと各地区に立派な図書館があるのでこの差は大きいです。大阪だと市内中心部にしか大きい図書館がないので郊外に住んでいる人は行くのがめんどくさいし、交通費も馬鹿になりません。その交通費が関西はJRも私鉄も地下鉄も東京よりだいぶ高いのが痛い。住民サービスは東京の圧勝と言えるでしょう。大阪いうか関西の良いところは家賃負担が少ないこと、電車が東京ほど混雑していないことですかね。駅の近くで広い部屋に住むことにこだわりがある人は関西のほうがいいでしょう。絶対的に安くはありませんが東京ほどではありません。
結論としては、いろんなイベントに参加したい刺激を求める人は東京がいいです。関西では退屈すると思いますね。一方、混雑が嫌いで家でゆっくり過ごしたい人は関西のほうが快適に暮らせると思いますね。東京より田舎で退屈ですが、それなりに大阪梅田駅周辺、京都や神戸の中心部は都会ですし生活に不便なことはありません。
東京から大阪に来ると大阪は単なる地方都市に過ぎないことを痛感します。東京一極集中なんですね、日本は。大阪の大きい町は梅田と難波くらいですが東京だと、東京駅近郊の大手町や丸の内、品川、渋谷、池袋、新宿とデカイ町が沢山あります。神奈川県の横浜駅近辺の賑わいも凄い。神戸の三ノ宮が田舎の駅に感じてしまうほど。
maneoに10万円投資
こんばんは、maneoに180万円投資しているmakoです。今日、maneoの不動産担保付きローンファンドに投資しました。3つの案件に分散投資しました。3つの案件は、投資エリアで分散投資しています。今回は神奈川県横須賀市、大阪市、埼玉県久喜市の3つです。それぞれに3万円、4万円、3万円投資しました。ソーシャルレンディングは少ない金額で分散投資できるのが最大の魅力と思いますね。maneoは3万円から投資できる案件が非常に多いです。クラウドバンクやオーナーズブックは1万円から投資できる案件が多いので更にきめ細かくリスク分散投資が可能です。人気があるのも頷けます。maneoはサイトの使いやすさが際立っています。スマートホンでも楽々使えるように工夫はされてます。maneoの欠点は分配金を自分の口座に振り込む時に振り込み手数料がかかることですね。三菱UFJ銀行にmaneoの口座がありますが3万円以上振り込むには216円かかります。他行宛では432円かかります。分配金は毎月出るのでそのたびに振り込み手数料払うのは馬鹿馬鹿しいです。ある程度、分配金がたまった状態で振り込んでもらわなうと勿体無いですね。
クラウドバンクで投資しました。
クラウドバンクで下記案件を投資。
カリフォルニア不動産ローンファンド 1万円
太陽光発電ファンド 1万円
太陽光ファンドは鹿児島県のメガソーラーへの投資ファンドです。台風による破損リスクは地域特性として小さくないですが、担保と連帯保証が付いているのでリスクを押さえる工夫はされています。もう少し追加投資するかもしれません。
カリフォルニアローンファンドは老人ホームへの投資案件ですね。日本と違いアメリカは移民を多く受け入れて人口減少を押さえて経済成長を続けています。不動産の価値も日本のように下がることはないでしょう。ただ、為替のリスクは常にありますので海外産案件は注意が必要です。私は為替のリスクはあまり心配してません。何故なら、日本は長期的には円安になっていくと想っているからです。短期的には世界で金融危機が起これば一時的に安全な円が買われて円高になるかもしれません。それはあくまで短期的な動きでしょう。新しい残業もなく、少子高齢化が加速している日本はどう考えても経済成長するとは思えません。円安になるのはほぼ間違いないと感じています。
クラウドバンクでの投資額は130万円を越えました。一番信頼できるSL業者の一つだと思うのでおすすめです。
業務経験と関係ない資格取得はお金と時間の無駄
こんばんは、資格取得に消耗していた時期のあるmakoです。資格って業務に関係ないものはホントに意味ないですよ。これは私が主張していることではなくプロの転職エージェントが言っていることです。私は転職がこれまで多かったので色々な転職エージェントに登録して仕事の紹介をして貰いました。その過程で資格について質問したことがあります。履歴書に箔を付けるためにTOEICとか資格取得はありですかね?と聞きました。カウンセラーは全く意味がないと言ってました。採用する人はTOEICスコアなんか興味がない。興味があるのは実務でどの程度英語を使えるかのみ。外資系企業で業務を全て英語でこなしていた位でないとアピールにならないとのことでした。確かにそうかもしれない。TOEOCハイスコアでも仕事では英語使えない人は沢山いますからね。私の知り合いでも数ヶ月のTOEIC 対策勉強で250点スコアを上げた人がいます。TOEICは時間配分とか慣れの部分が大きくハイスコアだから英語力が高いわけではないんですね。
採用担当はその事が分かっているからこそTOEICスコアに興味がないのでしょう。たまに資格マニアみたいな人がいますけどホント無駄とおもいますね。そんな暇があったら業務に関係する知識を勉強したほうがよっぽど有意義とおもいますね。
安物買いの銭失いは資産形成の大敵です
こんばんは、沢山の安物を購入して沢山損してきたmakoです。安物買いの銭失いと偉そうにいいながら私自身も沢山の安物を買って痛い目を見てます。
高価なものばかり無節操に購入していたら富裕層以外は破産してしまいますが、何でもかんでも安いから購入しようという消費姿勢では結局損しますよということを言いたいのです。私の感覚、経験から安物でも買って良いものは日々の消耗品ですね。具体的には、下着、靴下、食料品、ティッシュペーパー、洗剤とかですね。庶民はこのような出費は節約に励むべきでしょう。自炊せずに毎日、外食ばかりしてたら庶民は破産しかないでしょうし。
逆に安くても購入してはいけないものは耐久消費財でしょうね。不動産、自家用車、パソコン、スマホ、洋服などでしょうか。
私の失敗からもうしますと、
１ 不動産
今から10年以上前に地方都市で正社員で働いていたころ、独身寮に住んでいましたが、会社の福利厚生見直しのため取り壊しが決定。賃貸や分譲マンションをいろいろ物色しても賃貸ではピント来た物件がなく、気に入った新築分譲マンションがあったのでセールスマンの口車に乗せられて軽い気持ちで購入契約。これが人生最大のミスだと後に気づきましたがその時はあとの祭りです。地方都市だったので価格は2700万円程度と広い割りに安くてその時は愚かにも喜んでいました。4年後に転勤になり売却を考え不動産屋に見積り取ると何と評価額は1600万円。リーマンショックの最中で景気か悪かったのもあったでしょう。4年間で30%以上下落したのです。不動産というのは世の中の景気次第では財産どころか大きな負債になるということを身を持って学びました。その後、空き家期間、賃貸に出したりする期間があったのですが、購入から12年後、1500万円で売却しました。普通に賃貸に住んでいればここんな損失分はなかったので不動産購入で大火傷しました。お金持ちは都会の駅から近い一等地の不動産を購入するので価格は殆ど下がりませんし場合によっては価格が上がることもあるでしょう。インフレ対策になるし流動性の高い不動産は資産形成としてよいとおもいます。ただ庶民には無理です。普通の庶民は賃貸住まいが良いです。私のように安物買いで大金をどぶに捨てることになりかねません。
2.自家用車
若い頃は車が好きでしたがお金がないので国産の安めの車を3台乗り継ぎました。ただ、どの車も乗り心地が悪くて短期間で買い換えてました。あるとき、冷やかしでBMWやメルセデスのディーラーにいってセールスマンに勧められて試乗したんですよ。高速道路を含めた長時間の試乗体験でしたが乗り心地のよさや操縦性の良さびっくりしました。500万円くらいの車でしたが本当に欲しくなりましたね。私が乗っていた車はいったいなんだったんだと思いました。3台のりついだ車の合計額は600万円を越えるので最初からBMWを購入して長く保有していたら出費は同じでより快適なカーライフを送れたわけです。まさに安物買って時間もお金も大損しましたね。
3.洋服
ユニクロの服はお手ごろだからと何度も購入したことありますが、長持ちした服は一つもありません。まず、デザインが画一的で時間耐久性がないと思います。その結果直ぐに飽きてしまいまた別の服を購入することになり無駄な出費をすることになります。また、Yシャツなどの生地も固く安っぽいと思います。一方、デパートなどで購入した1万円くらいのYシャツは生地もいいし、デザインもシンプルながら長く飽きずに着れるものが多いです。スーツやコートなどもデパートで購入したときは高くても20年くらい着れるので結局安い買い物だと思いますよ。
以上、私が経験した安物買いの銭失いの経験談でした。皆さんも買い物するときは安いから購入する行動は辞めたほうが無難です。長い目で見ると損をすることが多いので。耐久消費財については高いけど良さそうだなと感じたものしか購入すべきではないと感じてます。そのほうが豊かな日常を送れると思いますよ。
